在租赁关系中，租赁财产的保全往往是保障租赁双方权益的重要一环。当承租人合法占有租赁财产时，如何确保其使用收益不受影响？当出租人需要收回租赁财产时，又该如何保护承租人的优先购买权？这些问题都关乎租赁财产的保全，也直接影响着租赁市场的健康发展。
那么，在我国现行法律体系下，租赁财产的保全有哪些具体规定？又该如何正确理解和适用这些规定？本文将从几个常见的问题入手，全面梳理租赁财产保全的相关规定，为您解析其中的要点与陷阱，助您在租赁市场中更好地保障自身权益。
租赁财产的保全，是指在租赁关系存续期间，因租赁财产可能遭受损失或者减少，或者因租赁关系终止，出租人可能损害承租人的优先购买权，而采取的法律措施，以确保承租人对租赁物的正常使用收益或对优先购买权的实现。
根据我国《民法典》和《民事诉讼法》的相关规定，租赁财产保全一般会涉及以下几种情形：
租赁财产可能遭受损失或减少。例如，租赁物面临毁损、灭失或被他人抢占等风险时，承租人可以申请租赁财产保全，以防止损失扩大，保障自身使用收益。
出租人反悔，拒绝履行租赁合同。如果出租人在签订租赁合同后反悔，拒绝交付租赁物或中止履行合同，承租人可以申请租赁财产保全，要求出租人继续履行合同，保障自身正常使用租赁物的权益。
租赁关系终止，承租人享有优先购买权。当租赁关系到期或因其他原因终止时，如果承租人享有优先购买权，而出租人意图出售给第三人，承租人可以申请租赁财产保全，以维护自身优先购买权，避免租赁物被转售他人。
根据我国《民事诉讼法》第一百条的规定，申请租赁财产保全需要满足以下条件：
申请人具有合法权益。即承租人须证明自身对租赁物享有合法占有或优先购买权等权益，并有相应的合同或证据作为支撑。
租赁财产可能遭受损失或减少。如上文所述，租赁物面临毁损、灭失或被抢占等风险，或因出租人拒绝履行合同而导致租赁关系无法继续，均可视为租赁财产可能遭受损失。
申请保全符合法律规定。租赁财产保全须符合我国法律规定的范围和条件，如须以货币为对象、不损害社会公共利益等。
有具体的保全请求。承租人须明确提出保全请求，如要求法院禁止出租人转让租赁物、继续履行合同等。
租赁财产保全的程序一般包括申请、审查、执行等几个阶段：
申请阶段。承租人向人民法院提出租赁财产保全的申请，并提供相应的证据和担保。证据须证明租赁关系的存在和自身合法权益，如租赁合同、交付使用证明等；担保则须提供相应的财产或保函，以保证保全错误时能够赔偿被申请人的损失。
审查阶段。人民法院在收到申请后，会审查申请人是否具有合法权益，以及申请是否符合法定条件。如果审查通过，法院会作出裁定，准予租赁财产保全；如果审查未通过，法院会作出不予受理或驳回的裁定。
执行阶段。人民法院作出准予保全的裁定后，会将裁定书送达双方当事人和财产占有人，并责令其按照裁定履行义务。如果被申请人拒绝履行，人民法院可以强制执行，确保租赁财产得到有效保全。
租赁财产保全的效力主要体现在以下几个方面：
禁止令的效力。人民法院裁定租赁财产保全后，被申请人须立即停止相关行为，如禁止转让租赁物、禁止毁损租赁物等。在此期间，任何对租赁物权利的变动或处置，将被人民法院认定为无效。
维持现状的效力。租赁财产保全旨在维持租赁关系现状，确保租赁物不被转移或毁损。在此期间，租赁关系将暂时持续，双方须按照原合同继续履行各自义务，直至法院作出进一步判决。
优先受偿的效力。如果租赁关系最终因某种原因终止，且租赁物被人民法院查封或拍卖，则租赁物的变价款将优先用于清偿申请人的债权，以保障其合法权益得到充分实现。
在以下几种情况下，租赁财产保全措施可以得到解除：
人民法院裁定解除。如果申请人在申请保全时存在虚假陈述或重大遗漏，或因情况变化导致原保全理由不复存在，人民法院可以根据被申请人的申请或主动解除保全措施。
申请人撤回申请。如果申请人在保全期间撤回保全申请，人民法院将解除保全措施。但如果撤回申请存在恶意，导致被申请人合法权益受到损害，申请人须承担相应的赔偿责任。
人民法院判决解除。如果人民法院最终判决驳回申请人的诉讼请求，或确认申请人不享有优先购买权等，则会同时解除租赁财产保全措施。
案例一：小张租下老李的一套商铺用于经营，但老李在合同到期后拒绝续约，并意图将商铺转售他人。小张向人民法院申请租赁财产保全，要求禁止老李转让商铺。人民法院审查后裁定准予保全，并最终判决小张享有优先购买权。该案中，租赁财产保全有效维护了小张的优先购买权，保障了其合法权益。
案例二：小王租下一家公司的厂房用于生产，但在生产过程中因设备故障导致厂房起火受损。小王向人民法院申请租赁财产保全，要求禁止该公司处置厂房。人民法院审查后认为厂房受损非小王造成，且其生产活动确有需要，裁定准予保全。该案中，租赁财产保全有效防止了损失扩大，保障了小王的合法权益。
租赁财产的保全制度，是我国法律体系中对租赁关系的一种重要保护。通过正确理解和适用租赁财产保全的相关规定，承租人可以更好地保障自身对租赁物的正常使用收益，维护优先购买权等合法权益。同时，出租人也可以通过了解相关规定，避免因不当行为而承担法律责任。希望本文能帮助您更好地掌握租赁财产保全的要点，在租赁市场中防患于未然，保障自身权益。
