在房屋租赁市场中，租客不交房租是房东们时常面临的问题。当租客拖欠房租时，房东该如何维护自己的权益呢？《民法典》中对此有明确的规定，房东可以依法申请财产保全，以保障自己的合法权益。
那么，什么是财产保全呢？财产保全是指人民法院在利害关系人起诉前或当事人起诉后，为保障将来判决能够得到执行或者避免当事人其他损害，对当事人的财产或者争议的标的物作出的一种临时性的强制措施。当租客不交房租时，房东可以向人民法院申请财产保全，冻结租客的银行账户或其他财产，以保障自己能够得到应有的房租收入。
当面临租客不交房租的情况时，房东可以采取以下步骤来申请财产保全：
房东首先需要确认与租客之间的租赁关系。房东可以提供租赁合同、租赁发票、租客的付款记录等材料来证明双方之间的租赁关系。这些材料将作为申请财产保全的重要证据，以证明房东与租客之间的权利义务关系。
房东需要收集租客拖欠房租的证据。这包括租赁合同中关于房租支付的条款、租客以往支付房租的记录、以及租客拖欠房租的事实和情况。房东可以收集租客以往的支付记录、与租客的沟通记录、以及任何能够证明租客拖欠房租的材料。这些证据将用于向人民法院证明租客确有拖欠房租的行为。
房东需要计算租客拖欠房租的具体金额。这包括租客应支付但未支付的房租总额，以及因拖欠房租而产生的任何其他费用，例如违约金、滞纳金等。房东需要提供详细的计算过程和结果，以证明租客拖欠的具体金额。
在收集齐全相关证据后，房东需要准备申请财产保全的材料。这包括申请书、证据材料、以及房东和租客的身份证明材料。申请书需要写清楚申请财产保全的理由、请求、以及事实和理由。证据材料需要按照时间顺序整理，并提供目录，方便人民法院查阅。
房东需要选择有管辖权的人民法院申请财产保全。一般情况下，房东可以向房屋所在地或租客所在地人民法院申请财产保全。如果租客的财产所在地与房屋所在地或租客所在地不一致，房东也可以向租客财产所在地人民法院申请财产保全。
房东需要向人民法院提交申请财产保全的材料。人民法院在收到申请后，会审查材料是否齐全，如果材料齐全，人民法院会立案受理。人民法院在受理后，会向房东和租客送达受理通知书，并通知双方到庭参加听证。
人民法院在受理财产保全申请后，会通知双方到庭参加听证。听证中，人民法院会审查双方提供的证据，并听取双方的意见。房东需要充分表达自己的意见，并提供补充证据。如果租客到庭，房东可以当场要求租客支付房租。如果租客不到庭，人民法院会根据房东提供的证据作出裁决。
听证结束后，人民法院会根据双方提供的证据和意见作出裁决。如果人民法院支持房东的申请，则会作出财产保全的裁决，并通知双方。如果人民法院不支持房东的申请，则会作出不予受理或驳回的裁决，并说明理由。
人民法院作出财产保全裁决后，会通知租客，并要求租客在指定的期限内履行义务。如果租客不履行义务，人民法院会强制执行，包括冻结租客的银行账户、查封租客的财产等。在人民法院强制执行期间，房东需要配合人民法院的工作，并提供必要的协助。
在人民法院执行财产保全后，房东需要与租客沟通，并要求租客支付拖欠的房租。如果租客支付了拖欠的房租，房东需要向人民法院申请解除财产保全。如果租客仍不支付房租，房东可以向人民法院起诉，要求租客支付拖欠的房租及相关费用。
总之，当面临租客不交房租的情况时，房东可以依法申请财产保全，以保障自己的合法权益。在申请财产保全的过程中，房东需要收集充分的证据，并按照法律程序进行，以确保自己的申请能够被人民法院受理。在人民法院作出财产保全裁决后，房东需要配合人民法院执行，并继续与租客沟通，要求租客支付拖欠的房租。
