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买预售房担心出问题？手把手教你申请财产保全，给自己加把“安全锁”

买预售房就像一场“豪赌”——钱先付了，房子却要等一两年才能到手。这几年开发商暴雷、楼盘烂尾的消息层出不穷，不少购房者晚上都睡不踏实。如果你也买了预售房，心里总有些不安，那么“财产保全”这个概念你一定要了解。这就像是给你的购房款加了一道“安全锁”，万一开发商出问题，你的钱还能有优先拿回来。

什么是预售房财产保全？

简单说，财产保全就是通过法院，把你还没建好的那套房子“标记”起来，防止开发商把这套房再卖给别人，或者用这套房去抵押贷款。一旦你申请成功，这套房在法律上就和你有特殊关系了，开发商想动它就得经过你同意。

很多朋友可能会想：“我都签了购房合同了，房子不就是我的了吗？”其实不然。在房子盖好、产权证办下来之前，法律上房子还是开发商的。这段时间里，如果开发商欠债被别人起诉，法院是可以查封这些还没交房的房子的。到那时，你只能跟一大堆债主一起排队分钱，很可能血本无归。

什么情况下需要考虑财产保全？

不是每个买预售房的人都需要走这一步。一般来说，遇到以下情况就要警惕了：

如果你有上面任何一种感觉，别犹豫，该行动了。保全措施越早做，你的钱就越安全。

申请财产保全的详细步骤

第一步：收集证据材料

这是最基础也是最重要的一步。你需要准备：

第二步：写一份财产保全申请书

这份申请书不用太复杂，把事情说清楚就行。主要包括：

法院有标准模板，你可以去诉讼服务中心要一份照着填，或者找个懂法律的朋友帮忙看看。

第三步：去有管辖权的法院提交申请

该去哪个法院？一般是：

去之前最好打个电话问清楚立案庭的工作时间，免得白跑一趟。

第四步：提供担保

法院为了保护开发商的合法权益，防止有人滥用保全措施，会要求你提供担保。担保金额一般是你要保全的房产价值的30%左右。担保方式可以是：

如果实在困难，可以向法院说明情况，申请降低担保比例，但完全不要担保的可能性很小。

第五步：缴纳保全费

财产保全需要缴纳费用，计算公式是：保全金额 × 0.5% + 最多不超过5000元。比如你买的房子总价100万，保全费就是5000元（100万×0.5%=5000元）。这笔钱先由你垫付，最后如果官司赢了，可以要求开发商承担。

第六步：等待法院裁定

材料齐全后，法院会在48小时内作出裁定。如果同意保全，法院会向不动产登记中心送达《协助执行通知书》，把那套房子登记为“已保全”状态。从法律上讲，这时候你的房款就安全多了。

需要注意的几个实际问题

时间点很重要：最好在支付大部分房款后、交房前办理。太早办，开发商可能还没出现风险迹象，法院不一定支持；太晚办，万一开发商已经被其他债主起诉，你的保全就可能排不上队了。

成本考量：申请保全需要担保费、保全费，如果请律师还有律师费。这笔钱少则几千，多则几万。你要权衡一下：是花这笔钱买个安心，还是赌一把开发商不会出事？如果是毕生积蓄买的房，我个人建议花这个钱。

不是一劳永逸：财产保全的有效期一般是三年。如果三年后房子还没交，你需要记得去续保，否则保全会自动解除。

可能影响关系：一旦申请保全，你和开发商的关系就正式“撕破脸”了。可能会影响后续收房、维修等事宜。所以，如果开发商只是有点小风险，你可以先发个律师函警告一下，看看对方反应，不一定非要一步到位走保全。

如果开发商真的出事了，你该怎么办？

第一时间去法院正式起诉：财产保全是临时措施，你还需要在30天内提起正式的诉讼，要求开发商继续履行合同或者返还房款。

加入业主群，抱团取暖：一个人的力量有限，但一群业主一起行动，无论是找政府协调还是集体诉讼，力度都大得多。

关注政府介入情况：现在很多地方对烂尾楼都有“保交楼”政策，政府可能会引入新的开发商接盘。多关注当地住建部门的公告。

调整心态，做好长期准备：房产纠纷处理起来往往以“年”为单位计算，要有心理准备。

写在最后

买房是件大事，特别是预售房，买的是期待，也有风险。财产保全虽然听起来有点复杂，但就像给贵重物品买保险一样，宁可备而不用，不可用而不备。

实际操作中，如果你觉得流程太复杂，可以咨询专业律师，很多律所都提供免费的初次咨询。别因为怕麻烦或者心疼几千块钱，而把几十万甚至几百万的房款置于风险之中。

最后给大家提个醒：买房前尽量选择实力雄厚、口碑好的开发商；付款后定期去工地看看进度；多和邻居交流信息；保留好所有票据和合同。这些看似琐碎的事情，关键时刻都能派上大用场。

希望每个买房人都能顺利收房，安家乐业。但万一遇到风雨，也希望这篇文章能为你撑起一把伞，保护你的安家梦。