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卖房时开银行保函却不履约，普通人可能踩的这些坑

最近有个事儿在买房卖房圈子里传得挺开，就是有人卖房时开了银行保函，最后却没能按约定履行合同。这事儿听起来挺专业，其实离我们普通人的生活并不远。如果你正打算买房或卖房，或是身边有朋友遇到类似情况，不妨花几分钟了解一下，避免自己踩进坑里。

银行保函到底是什么？

简单说，银行保函就像是银行给你开的“担保条”。比如你要卖房，买方担心你收了钱不过户，或者你作为卖方担心对方付了首付后贷款下不来。这时候，一方可以要求另一方提供银行保函。

银行保函分为两种：一种是卖方开给买方的，保证卖方会按合同履约；另一种是买方开给卖方的，保证买方能按时付款。开保函需要向银行申请，银行会审核你的信用和还款能力，然后收取一定费用。保函上会写明担保金额、有效期和赔付条件。

为什么开了保函还会不履约？

你可能觉得，既然银行都担保了，应该万无一失才对。但现实往往比想象复杂。

1. 对保函的误解 很多人以为银行保函是“万能保险”，其实不是。保函有严格的条款，比如它可能只担保合同中的某一部分义务，而不是全部。如果你违反了合同其他条款，银行可能不赔。

2. 银行审核的漏洞 开保函时，银行主要看你的财务情况，但未必详细了解你的房产状况。比如你的房子有没有抵押、产权是否清晰，这些可能不在银行重点审核范围内。如果房子本身有问题，导致无法过户，银行保函也救不了你。

3. 买卖双方沟通不畅 有时候，不履约是因为双方对合同理解有偏差。比如合同里写了“卖方需在收到全款后10天内交房”，但买方贷款延迟，卖方认为对方违约在先，自己就可以不交房。这种扯皮情况下，银行会根据保函条款来判断是否赔付，过程可能漫长又闹心。

4. 资金链突然断裂 这是最现实的原因。比如卖方开了保函，保证收到首付后解除房产抵押，但突然遇到生意亏损，把首付款挪用了，导致抵押没解除，房子过不了户。这时候买方虽然可以找银行索赔，但银行赔付后还会向卖方追债，卖方可能早就没钱了，最终陷入僵局。

普通人该如何避免风险？

如果你正在买卖房产，涉及银行保函，下面这几条建议可能对你有用：

1. 别完全依赖保函 银行保函是辅助工具，不是免死金牌。签合同前，自己要把关键条款看清楚：交房时间、付款方式、违约责任等。有条件的话，找个懂行的朋友或律师帮忙看看。

2. 了解保函的具体内容 拿到保函后，别只看银行盖章。仔细读上面的文字：保函金额是否覆盖全部房款？有效期到什么时候？触发赔付的条件是什么？如果看不懂，直接问银行客户经理，让他用大白话解释清楚。

3. 保留所有沟通记录 从看房到签合同，再到付款、过户，所有重要沟通尽量用微信、短信或邮件留下记录。万一将来有争议，这些记录能帮你说清真相。

4. 考虑分阶段付款 如果对方要求你开保函，你可以协商分阶段付款。比如过户前付一部分，过户后再付尾款。这样双方风险都小一些。

5. 做好最坏的打算 买房卖房是大事，万一对方不履约，你的应对策略是什么？比如，合同里有没有约定违约金？如果打官司，时间和金钱成本你能不能承受？提前想清楚，别等到出事才慌。

万一真的遇上了怎么办？

假如你已经陷入“开了保函却不履约”的困境，先别慌，按步骤来：

记住，银行赔付不是自动的，你需要主动申请，并提供足够证据。

写在最后

买卖房产可能是普通人一辈子最大的一笔交易，谨慎点总没错。银行保函是个好工具，但它不是保险箱。真正能保护你的，是你对合同的重视、对细节的把握，以及一颗不贪便宜、不存侥幸的心。

身边就有这样的例子：老张卖房时，买方提出开银行保函，老张觉得“银行担保肯定靠谱”，爽快答应了。结果买方贷款没批下来，首付也不够，最终违约。老张虽然通过保函拿到一部分赔偿，但房子拖了半年没卖成，错过换房时机，后悔不已。

说到底，无论是买方还是卖方，诚信比任何保函都重要。如果对方一开始就让你觉得不踏实，哪怕他拿出再漂亮的保函，你也得多留个心眼。毕竟，房子事大，安心才好。

希望这些经验之谈能帮到你。如果你有类似经历或不同看法，欢迎分享交流。